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在日本购买房地产:完整指南

在日本购买房地产:完整指南

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日本的房地产市场为买家提供了大量的选择,当涉及到住宅和度假物业时,那些位于该国最好的滑雪胜地及其周边地区的物业更受青睐–而为你寻找理想物业的过程的第一步是了解日本的市场如何运作以及完成购买所需的内容。在这一页,你会发现以下信息:

日本的房地产:简介

物业清单

在日本购买房地产的10个步骤

支付的时间轴

税收和其他费用

为外国人提供融资和贷款

日本的滑雪物业:2022年最值得购买的度假村

日本房地产常见问题

我们希望以下信息能够帮助你了解在日本购买房地产的过程,并最终找到你想要的房产。如果你有任何问题或需要协助与长野和日本中部的代理/经纪人联系,请点击页面底部的咨询按钮,将你的问题或你需要的东西发送给我们,我们会尽快回复你。

日本的房地产:简介


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与预期相反,你可能会惊讶地发现,日本是一个容易买卖房地产的国家。在许多情况下,价格也明显低于其他发达经济体的可比市场。无论你是在寻找住宅、度假屋,还是以新建或现有房产的形式进行投资,日本市场都提供了大量的机会,现在就可以进行精明的购买。

在日本买房的关键是了解市场、买卖的过程以及所涉及的费用。虽然来自国外的人对在日本购买和销售的大多数步骤都很熟悉,但了解确切的过程、税收、成本、术语以及最终的交易中的房产是至关重要的。

在这个页面上,你可以找到开始在日本购买房地产所需的信息,包括分步指南、你需要考虑的税收和其他费用、贷款资格和常见问题,其中最常见的问题是:

外国人可以在日本购买房地产吗?

答案是,可以的。任何人都可以在日本购买房地产。没有公民权或居住权的要求,这意味着无论你是住在这里,有居住权还是只是时不时地探访,你都可以在日本购买房地产。同样的法规和要求适用于日本和非日本的买家。

一个明显的区别是日本人和非日本人在日本获得融资的容易程度。如果你想通过日本银行的抵押贷款为你的购买提供资金,除非你拥有日本公民身份或永久居留权,否则很难获得批准。在这方面,对于许多在日本购买房地产的人来说,通过你自己国家的贷款人组织融资会更容易。有关这方面的更多信息,请参见下面的 “外国人的融资和贷款”。

对许多外国人来说,进入日本市场是一个很好的选择,但为了确保你在这一过程中做出正确的决定,聘请值得信赖的当地代理/经纪人的服务可能是至关重要的。

物业列表


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关于我们目前在市场上的房产的完整清单,请参见我们的 “日本房地产 “主页。

在日本购买房地产的10个步骤


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在日本购买房地产的步骤对大多数人来说一般都很熟悉,但值得依次考虑每一个步骤,并在此过程中确定每个阶段需要做什么以及可以预计的费用。这个过程的第一步当然是确定你想购买的房产类型。

1 / 确定你的购买标准

这似乎是一个显而易见的问题,但是我们建议尽早进行大量的研究,以帮助缩小你感兴趣的地点、你所追求的房产类型和特征,确定你的预算,并反过来确保你在融资和在日本购买房产的整个过程中的期望是准确的。世界各地的房地产市场运作方式各不相同,因此,你花越多的时间熟悉日本市场,你就越能期望整个过程顺利并最终取得成功。

2 / 确定潜在的房产

随着你对市场的研究,你会发现你在房地产网站上,开始确定潜在的感兴趣的房产。你可以在我们的特色房产网页上找到长野和日本中部周边地区的房产列表。一旦你确定了感兴趣的房产,你可能会考虑聘请一名经纪人/买方代理来代表你在日本行事。虽然购买房产的过程非常简单,但所有的文件都是日文,而且大多数卖家(以及代理人)都只会说日文。聘请讲英语(或其他外语)的经纪人服务将使这一过程更容易,最终可能需要完成购买。

3 / 安排你的财务状况

在这个过程的早期,最好是在你开始检查房产之前,确保你对自己的财务状况和你的承受能力有一个准确的概念是很重要的。这对于考虑向日本银行申请贷款的买家来说尤其重要。要考虑从日本银行获得贷款,在大多数情况下,申请人需要是日本公民或永久居民。如果你不具备这种身份,你很可能很难获得贷款–尽管有些银行比其他银行更习惯于向外国人提供贷款,但这也不是不可能。无论你的情况如何,在购房过程之初,最好是在考察之前,了解自己的财务状况与购房的标准费用之间的关系是至关重要的。如果你打算在日本申请贷款,那么这一步至关重要,你应该联系银行,确认他们是否会向你贷款–最好是以预先批准的形式。关于税金和杂项费用的更多信息,请参见下面的 “付款时间表 “和 “税金及其他费用”。

4 / 查看感兴趣的房产

在采取了这些早期步骤之后,现在是时候亲自检查你感兴趣的房产了,或者让你的经纪人/买方代理代表你进行检查。无论你住在日本还是在海外,聘请经纪人与你一起或代表你参加看房,有助于确保你在看房过程中最重要的步骤之一获得可靠的建议。

5 / 提交书面报价并签署一份代理合同

在你确定了你想购买的房产之后,就该迈出实质性的第一步了。你必须提交一份正式的购房要约–如果是二手房,则是 “意向书”;如果是新建房,则是 “购买申请”。如果卖家接受了你的这份文件,他们就会把你作为一个认真的买家来对待,虽然没有义务这样做,但大多数卖家在与你完成谈判之前不会与其他潜在买家进行谈判。尽早了解自己的财务状况是一个很重要的原因,这样,一旦你确定了自己喜欢的房产,就可以迅速行动,并提交书面报价,提出购买价格。在这个阶段,经纪人/代理也会让你签署一份代理合同,授权他们代表你行事,并规定他们的费用和付款时间。

6 / 买方资格审查

一旦提交了书面报价,你的移民身份和完成交易的财务能力将由代理人/经纪人审查。这样做是为了使他们能够告知卖方你是一个可行的买方,并使谈判过程能够继续进行。如果你是通过银行或其他金融机构融资购买,中介将确认你有足够的资金来完成购买。

7 / 与卖方商谈并准备财务状况

在这一点上,与卖家的商谈开始认真进行,你要确定商定的价格、付款方式和付款时间。如果你通过银行或其他机构为购买提供资金,这时你就可以提出贷款申请了。谈判继续进行,直到买方和卖方就价格达成一致或未能达成一致,这一过程就会结束。

8 / 披露声明和签署销售合同

一旦买方和卖方就销售价格达成一致,就会向买方提供一份题为 “关于房产和交易的重要事项说明 “的全面披露声明–“jyuyou jikou setsumeisho”。这是一套文件,包括业主产权登记、所有权类型、房产的法律描述、与房产及其销售有关的相关事项,以及取消的规定。一旦买方审查了这份文件,如果他们乐意继续购买,他们将签署一份销售合同。在这个阶段,买方要支付现金定金–通常为10%左右,但也可以达到20%–。这是日本的一个标准程序,意味着买方必须在这个时候准备好这笔钱进行转账。如果买方或卖方随后没有完成销售,他们将受到这些文件中所述的取消条款的约束。 

9 / 签署并最终确定销售合同

签署合同后,房产销售即告结束。这时,剩余的余额和付款,包括印花税和代理费都要支付。大多数卖家希望在一到三个月内完成销售。

10 / 买方取得所有权

随着销售的完成,买方取得了房产的所有权。所有权已经合法转移,买方将获得钥匙。 

支付的时间轴


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在日本购买二手房时,大多数业主会期望在三个月内完成全部交易。这使得我们必须准确了解适用于在日本购买房产的费用、税金和其他杂项开支,并准备好足够的资金来支付这些费用。当然,根据你与卖方签署的协议,会有一些变化,但作为一个指南,以下内容将适用:

1 / 在签署购销协议时:

— 需要支付首付款以保证房产的安全。通常情况下,首付为10%,但也可能高达20%,这取决于买方和卖方之间的协议。

— 杂费约占总购买价格的1.7%,这时也可能适用。

2 / 在/在结束的时候:

— 为了拿到钥匙,你需要支付剩余的购买价格。

— 目前,杂项费用可能会在此基础上增加6-10%。

3 / 在未来24个月内:

— 你将被要求支付日本的 “房地产购置税”。税率因县(地区)而异,但通常为1.4%。这笔税款的缴纳时间取决于房产所在的县和当地法律,但大多数县都会在销售完成后的6至18个月内发出缴税通知。 

税收和其他费用


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在日本购买房地产时,你可以预期税收、代理费和其他杂项费用会在商定的销售价格上增加约8%至10%。除了你可能通过银行或其他机构安排的任何融资外,这些都是你需要准备的资金。这些费用包括:

代理费

在聘用房地产经纪人或经纪时,他们的服务会有收费。可以收取的费用是由法律规定的。

它的价格是多少?

代理费适用于所有通过代理进行的销售,一般计算为购买价格的3%+60,000日元(这是可适用的最高收费)+消费税(10%)=3.3%+66,000日元。对于售价低于400万日元的房产,税率更高。

什么时候支付? 

一半的代理费在签署买卖协议时支付,另一半在成交时支付。 


消费税

消费税–‘shouhi zei’–适用于日本的建筑物销售,但不适用于土地销售。它也被征收于代理费(当使用代理或经纪人时)。

它的价格是多少?

日本的消费税是10%。

什么时候支付?

如上所述,消费税只适用于建筑物的销售,而不是土地的销售,将在完成销售时收取。代理费的消费税将在买方向其代理人/经纪人支付服务费的任何时候适用。 


不动产取得税

不动产取得税,/’fudōsan shutoku zei’ – 是对任何通过购买或捐赠获得的土地和/或建筑物,或在新建或翻新建筑物时征收的地方税。

它的价格是多少?

土地或拟建住宅的税率按3%计算 / 拟建非住宅的税率按4%计算。

什么时候支付?

这取决于房产所在的地区和当地的税法,然而,税款通常会在销售/所有权转让完成后的6至18个月内征收;在这之后最多可以征收24个月。


房地产登录免许税

房地产登记税 – 登录免许税/ ‘touroku menkyo zei’ – 是一种联邦税,对财产的保存、所有权的转让或抵押协议的登记征收。土地和建筑物需要单独登记。

它的价格是多少?

税收的计算方法是:土地固定资产价值的2%,住宅建筑固定资产价值的0.3%,非住宅建筑的0.4%。有些购买行为可享受免税待遇,将税款降低到土地固定资产价值的0.15%和建筑物固定资产价值的0.3%。

什么时候支付?

在所有权转让时和房产抵押贷款时支付。 


印纸税

印花税 – 印纸税 / ‘inshi zei’ – 是对处理房产销售和/或成功获得抵押贷款所需的文件征收的一种税。

它的价格是多少?

该金额是根据房产的购买价格计算的:5-10百万日元=5,000日元/10-50百万日元=10,000日元/50-100百万日元=30,000日元/100-500百万日元=60,000日元。

什么时候支付?

在签署销售合同、建筑合同或抵押贷款合同时支付。 

为外国人提供融资和贷款


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虽然对外国人在日本购买房地产没有限制,但在融资方面则是另一回事。严格来说,外国人可以从日本银行或金融机构获得贷款,但现实是大多数日本贷款机构不会考虑非日本公民或永久居民的申请人。

这并不是说这是不可能的,如果一些临时居民和非居民能够满足银行的要求,他们可能会被考虑–注意到门槛很可能设置得很高,借款条件很可能在确保银行投资方面占很大比重–但成功的申请人将作为例外而脱颖而出。

对于外国买家(包括非居民)来说,你最好的选择是与你本国的贷款机构讨论他们是否会资助你在日本的购买。对于日本的临时居民,你可以考虑向日本银行提出申请–如果你有一个日本伙伴和/或在日本有很好的财务和就业记录,你最有可能成功–或者与你本国的贷款机构联系。对于永久居民和已经获得日本国籍的外国人来说,你可以找日本的贷款机构,注意大多数银行和机构只提供日语的服务和文件。

日本的滑雪物业:2022年最值得购买的度假村


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日本拥有数以百计的滑雪胜地,其中最多的是长野县和日本中部的周边县,或者更北的东北和北海道。我们的总部设在长野,我们拥有当地的知识和联系,可以帮助您在一些日本最好的度假区及其周边地区寻找和购买房产,包括志贺高原、野泽温泉、斑尾、白马、妙高高原和轻井泽。我们的 “日本的滑雪物业:2022年购买的最佳度假村 “页面详细介绍了日本中部最具吸引力的度假区,每个度假区的优点以及寻找房产时应注意的事项。

日本房地产常见问题


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我们希望上述信息能够帮助你了解在日本购买房产的过程。此外,这些是关于购买过程中最常见的一些问题:

+ 外国人可以在日本购买房地产吗?

可以的。如上所述,外国人可以在日本购买房地产,而且不要求拥有公民身份,甚至是居住权。外国买家在日本的市场中占了越来越大的比重。

+ 对国外购买是否有任何限制,我需要了解?

在购买房地产方面,对外国人没有任何限制。对大多数外国买家来说,最大的考虑是融资,如果你没有公民身份或永久居留权,在日本很难获得融资。另一个需要考虑的问题是,几乎所有的银行和大多数房地产经纪人都只用日语操作,这就要求你能够说和读日语,或者聘请能够代表你的人。

+ 外国人能否在日本获得融资?

如果你是一个已经获得日本国籍或拥有永久居留权的外国人,日本的银行和贷款机构会像对待其他日本人一样对待你–请注意,大多数银行只提供日语服务和信息。如果你有临时居留权,你可能会被考虑贷款,但如果你有一个日本伙伴和/或强大的财务状况,你同样可能被拒绝。如果你不是日本居民,预计大多数银行和贷款人在回答他们是否会向你贷款时,会礼貌但坚定地拒绝你。 

+ 在日本购买房产需要多长时间?

当然,这取决于房产销售的具体细节,但大多数卖家都希望在商定售价后的一到三个月内完成销售。

+ 房产是通过拍卖还是私下出售?

两者在日本都存在,但大多数房产都是通过私人销售的方式出售。通过私人销售成功购买房产的一个重要步骤是提交购买房产的正式报价–如果是二手房,则是 “意向书”,如果是新建房产,则是 “购买申请”。虽然没有义务这样做,但在接受这份表格后,大多数业主只会与你谈判,不会与其他潜在买家接触,直到你同意出售或确定一方或双方不会继续购买/出售。因此,提交正式的书面通知,说明你想购买该房产是一个重要的步骤,最好由代理人/经纪人代表你来处理。

+ 在日本购买房地产是一项好的投资吗?

这似乎是一个太明显的答案,但这取决于你在哪里买,买什么。日本的人口和经济都在萎缩,这意味着有越来越多的空房子和空地可以使用。虽然像东京这样的城市继续增长,但在区域性地区,人口正在迅速减少,越来越多的房产被空置或遗弃。因此,在城市之外,房产价格通常比同类经济体低得多,对于任何想要购买和翻新的人来说,有一些真正的便宜。随着人口的不断老化和减少,这种趋势几乎可以肯定会继续下去,这意味着许多房产可能会继续贬值,许多买家购买房产纯粹是一种生活方式的选择而不是投资。这方面的例外是在日本的滑雪胜地及其周边地区购买。

+ 购买滑雪场房产是一项好的投资吗?

是的。在日本众多的世界级滑雪胜地之一及其周边地区购买房产,既是一项明智的投资,也是一种美妙的生活方式选择。虽然全国各地的房地产价格持续下降,但由于国际买家的大量兴趣,许多滑雪胜地的房地产正在稳步增长。例如,在COVID-19大流行期间,长野县只有白马和轻井泽这两个度假区的价值在增加。你可以期待这种趋势继续下去,随着这些市场越来越难买到,注意许多其他度假区的房产价格也会迅速上升,包括志贺高原、野泽温泉、斑尾和妙高高原。

+ 哪些是最值得购买的度假村?

长野县拥有80多个滑雪场,是日本所有县中最多的,如果与日本中部的周边县结合起来考虑,有无数的滑雪场可供选择。不言而喻,各度假村之间的差异很大,只有有限的几个度假村对外国买家具有真正的吸引力。我们的 “日本的滑雪物业:最适合购买的度假村 “页面详细介绍了日本中部最具吸引力的度假区,每个度假区的优点,以及寻找物业时应注意的事项 – 即将推出!

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